一命二运三风水，风水是中华民族特有的文化遗产，是一种研究环境与宇宙规律的哲学，通过研究宇宙磁场变动，掌握自然元气、场能的流动变化，达到顺应自然、“天人合一”、趋吉避凶的境界，并实现不断优化自身命运的最终目的。
风水在房地产中是司空见惯的老生常谈，较为经典的演绎就是香港中环一带几个地标写字楼如汇丰银行大厦、中银大厦的风水阵，很多住宅小区的设计据说都考虑了风水因素，不少人在购买住房中也要请个大师辅助决策。在我看来，这种风水属于“小风水”，接下来要谈的是影响房地产市场数十年走势的“大风水”。什么是房地产市场的“大风水”？风是风向，就是国家政策，国家鼓励房地产市场发展的政策就是顺风，反之，抑制市场的政策就是逆风。南方人以水为财，生意人喜欢买江景房，每天看着江水滚滚而来，立感财源广进，所以水就是资金，资金进场就是水涨、资金退场就是水落。顺风逆风、潮涨潮落，大风水格局不断汹涌变化，影响到房地产市场的持续跌宕起伏。
房地产业是国民经济的重要支柱产业，一头关系国民经济发展，一头连着百姓民生，近年来房地产市场、房价的社会关注度可以说超过其他任何行业。国家对于房地产市场的健康发展也是高度重视，房地产调控政策基本上是逆周期政策，就是说市场低迷时候扶持，高涨的时候打压，并伴随房地产市场景气周期不断调整，可以说，近年来房地产市场经历了八次重大调控政策调整变化，也可以称为八次风水轮转，每次风水轮转的结果似乎并没有熨平房地产市场的景气周期，房地产市场从繁荣到衰退到萧条到复苏的周期不断缩短，峰值变得更高、峰谷变得更低，不断经历起起伏伏，从1992年至今短短1/4世纪，我国房地产市场大致经历1992年-1997年，1998年-2003年，2004年-2008年，2009-2013年，2014-2015年，2016年-2017年6个景气周期。
一、东方风来满眼春
1992年，邓公南巡讲话，中国正式确立了市场经济发展模式，表明了中国坚定不移走向市场化道路的决心，全国人民为之鼓舞，深圳特区报当时发表了著名的新闻通讯《东方风来满眼春》完整记录了小平南巡讲话，并被《人民日报》、新华社等几乎全国的报纸转载，当时还在读初二的我对这篇报道至今记忆犹新。当时，我的家乡政府也准备请台湾商人搞个大的开发区，包括汽车产业园和99层高的地标性建筑，当然，最终没能实现，但从侧面反映了92年后全国房地产热、开发区热的一个缩影。当时全国房地产开发最热的典型就是海南岛、广西北海、惠州大亚湾等地，潘石屹、冯仑等都是在海南挖到了人生的第一桶金。人生无常、命运弄人，当时青春年少的我不会想到自己人生的落脚点会到广州，虽然当时广州是流行音乐的中心，《小芳》、《涛声依旧》正唱边大江南北，我还有个同学因为父母的责骂还离家出走到了当时心目中遥不可及的深圳。而在1992年的前一年，即1991年，广州珠江实业地产公司开发广州世界贸易中心首次推出个人购房按揭贷款——“幸福早到30年”，珠江实业的实践和著名的美国老太太按揭购房的故事开启了中国购房信贷的大门，为国内数千万计暂时没有全款购房能力的消费者提前实现了居住梦想，也为房地产市场带来了源源不断的资金。1992年和1993年，广东省房地产开发投资额增长幅度都在150%以上。1994年国务院下发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，1995年国务院进一步确定把房地产开发业培育成为国民经济新增长点的方针，1994年和1995年广东省房地产开发投资继续增长27.7%和39.5%。当时，由于很多体制内居民都有福利分房，市场上的商品房很大一部分是卖给港澳台人士的，这种房子叫做外销房，销售对象是港澳台居民和外国人、海外华侨等，国人是不能买的，而且是不收人民币，只收外币的。
二、一放就乱、一收就死
“一放就乱、一收就死”，反映了计划经济向市场经济转轨时期，由于政府管制太多、宏观调控水平不够带来的经济大起大落、大幅波动问题。1993年，风水转向，政策和资金层面都开始收缩，海南房地产市场马上出现了大幅调整，出现了一收就死的情况。1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。24日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。 这场调控的遗产，是给占全国0.6%总人口的海南省留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。此后几年海南经济增速断崖式下跌。“天涯，海角，烂尾楼”一时间成为海南的三大景观。一海之隔的北海，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被称为中国的“泡沫经济博物馆”。1998年，金融大鳄索罗斯阻击泰铢导致泰铢大幅贬值，随后、日元、韩元、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚吉特都先后出现贬值，金融风暴席卷亚洲，香港虽然在中央政府的帮助下成功的打赢了汇率保卫战，但也元气大伤，加上97回归后香港居民出现了一波移民欧美的移民潮，香港居民对内地的购房需求出现大幅下降，广东的房地产市场从1997年一路下探，直到2003年才企稳回升。1997年，广东省的商品房均价为3738元/平方米，其中广州、深圳分别为5064元/平方米、6506元/平方米，到了2003年，广东省、广州市、深圳市的商品房均价只有3195元/平方米、4211元/平方米、6256元/平方米。1997年后，广东省多地也都出现了烂尾楼盘，典型的如广州市的样板路东风路两侧，矗立了有十几栋高层烂尾楼，而且直到20年后才逐步有人接手、慢慢消化。2003年，那年我研究生毕业，中国也发生了一件大事件，就是非典，非典改变了我的人生轨迹，也导致广东的房地产见到底部，想一想，当时的房价真的好便宜，广州市3000元/平方米左右的房子大把，当时的房价收入比也真的是符合国际标准，平均一套房子的价格在居民家庭收入的6倍左右。
三、大风起兮云飞扬
所谓危机，危险中孕育着机遇。1998年，面对亚洲金融危机和世界经济增速趋缓的形势，党中央、国务院及时作出了扩大内需的战略决策，并把深化房改、启动居民住房消费、加快住宅建设作为扩大内需的重要内容，房地产市场迎来历史上最重要的发展机遇，国务院下发了影响房地产发展的最关键文件---《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号），明确提出停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，稳步推进住房商品化、社会化，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点。此后，我国学习和借鉴新加坡经验，国务院分别于1999年和2001年印发和修订了《住房公积金管理条例》，把住房公积金制度纳入了法制化轨道，目的也是执行住房分配货币化的思路，提高居民从市场购买住房的支付能力。我想，所有房地产开发商都应该记住1998年和国发【1998】23号文件，从1998年以后，房地产市场真正进入发展的快车道。2001年，我国加入了WTO，我国经济进入快速发展阶段，经济的发展又带动了快速城市化，一方面，新进入城市人口需要大量自住型住房，另一方面，财富的积累导致改善型、投资型住房需求不断涌现，商品房需求出现了爆发式增长。房地产市场进入十年黄金时期，逐步产生了万科、中海等世界级的开发商，也产生了王石、许家印、朱孟依、杨国强等一批地产大佬，房地产也逐渐成为中国人最重要的财富载体。1998年-2016年，广东省房地产开发投资从603亿元增长到10308亿元，商品房销售面积从1539万平方米增长到14612万平方米，商品房销售额从530亿元增长到16215亿元，房地产市场规模几乎增长了10倍。
四、三年调控转风向
经济学最基本的供求曲线告诉我们，需求上升必然带来价格上涨。2005年开始，上海在全国率先出现了房价上涨，针对“当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快”问题，当年3月和4月，国务院办公厅分别出台了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）和《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 》（国办发明电[2005]8号），第一次明确提出稳定住房价格的工作任务。由于这两份文件都是8条措施，被称为新老国八条。国办发〔2005〕26号首次提出了普通商品住房的概念。为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。
2006年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）有不少创举：一是提出“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，即著名的“90/70”政策。二是提出“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”，广州市认真贯彻落实这项要求，在金沙洲率先开发了“保利西子湾”的限价商品房，出售给具有广州市户口、家庭年收入水平在20万元以下的无房家庭，购买对象主要为公务员、教师、医生等中等收入家庭，在全国开了限价房的先河，产生了重要影响，后来又陆续开发了龙光峰境等项目。2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），调控思路从控房价转向补短板，补足面向中低收入家庭的经济适应住房和廉租住房供应不足问题，从减少商品住房需求角度缓解房价上涨压力。其实，这次调整也算是补课，补《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发(1998)23号文）的课。国发(1998)23号文明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”，而在实际执行过程中，各地过度重视了能获得大量土地出让金和税收商品房建设，忽视了面对中低收入人群的经济适用住房和廉租住房的建设。
五、金融危机一来，房地产市场经历了过山车
每次金融危机似乎都变成了房地产业的最大机会。1998年金融危机，房地产市场化开启、房地产业成为了国民经济的重要支柱产业。2008年的金融危机，房地产市场经历了大幅调整，但由于以4万亿和M2连年两位数增长为代表的一系列经济刺激政策，在有史以来最大的资金大潮的推动下，房地产市场经历了一个V字型的走势。1998年亚洲金融危机过去的10年之后，到了2008年，美国的房地产市场泡沫破裂、房地美、房利美两房破产又将全世界拖进了金融危机的泥潭。我国的房地产市场也随着出现了大的调整，2008年的商品房销售面积和均价大概都比2007年下降了三成左右，房价一下子回到了2006年初的水平。当时，我和1个研究生同宿舍同学的开始看楼，几乎看遍了广州的所有楼盘，记得当时珠江新城部分楼盘的房价已经跌破了2万元。最终，在2009年5月1日，我们买了一个万科的江景楼盘，当时的价格是1万元/平方米，算是抄到了房地产市场的大底，所以，我在一定程度上要感谢2008年的金融危机。房价大涨，没买房子的有意见，房价一跌，买了房子又有意见，当时房价一跌，出现了很多业主拒绝收房、甚至打砸售楼部的矛盾纠纷。广州的第一个限价房项目保利西子湾也在2008年开售，当时的价格是6500元，但与周边的商品房已经没有价格优势，导致购买了保利西子湾的业主也出现了大规模以房屋质量问题拒绝收楼的矛盾。可见，政府大包大揽，往往结果是好心做坏事。其实，市场经过大幅下探之后，已经出现了底部，在不断看房过程中，我明显感觉到2008年底到2009年初广州各楼盘销售已经在回暖，价格也有所企稳甚至上涨。 为减轻金融海啸对世界经济的影响，美国、欧盟、日本等主要经济体都通过向银行注资、减息等手段联手稳定金融市场。我国在经济增速、税收增速双降局面下，从紧的宏观调控政策出现松动：9月16日、10月15日、10月30日，央行分别对存贷款基准利率或存款准备金率连续下调，近6年的从紧货币政策转向宽松，由加息周期转入减息周期。温家宝总理作出“始终坚持把保持经济平稳较快发展，防止出现大的起落，作为促进科学发展的首要目标”、“我们近期采取灵活而审慎的宏观经济政策，来稳定经济、稳定金融、稳定资本市场” 表态，国家发改委、中国人民银行等宏观调控部门也表示将出台系列措施应对经济下行和采取更多举措来刺激内需。10月17日，国务院常务会议出台十项措施，以减轻国际金融海啸影响，促使经济平稳较快增长，在房地产方面提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的政策。10月22日财政部、国家税务总局、中国人民银行出台降低住房交易税费和放宽房地产信贷政策。财政部、国家税务总局出台的政策有：1、从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。2、对个人销售或购买住房暂免征收印花税。3、对个人销售住房暂免征收土地增值税。4、地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。中国人民银行出台的政策有：1、金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍（即下浮幅度从原来的15%扩大为30%），最低首付款比例调整为20%。2、下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。全国部分城市也纷纷出台稳定房地产市场政策。上海、杭州、南京、西安、沈阳等18个城市相继出台购房入户、购房补贴、提高公积金贷款额度、调整土地出让价款支付期限、放宽房地产项目开竣工期限等措施，改善当地商品房成交萎缩、促进当地房地产市场发展。终于，到了2008年底，国务院出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发 〔2008〕131号），一转2005-2007年的调控思路，通过放宽房地产税收、金融等政策鼓励住房消费，此后，各省市纷纷出台了鼓励住房消费的措施，广东省出台了《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》（粤府办〔2009〕16号），共15条鼓励住房消费的措施，被媒体称为粤15条。众所周知，2009年房地产市场出现了戏剧性的大反转，商品房销售大幅增长，房价也出现一定幅度上涨。2009年，广东省商品房销售面积7035.89万平方米，同比增长45.84％，历史首超7000万平方米；商品房销售额4585.93亿元，同比增长59.24%，历史首超4000亿元。
六、2010-2013年的四年调控
2010-2013年，随着金融危机逐步结束，房地产市场又经历了四年的景气周期，以广东省为例，2010年-2013年，全省商品房销售面积分别为7322、7428、7899、9836万平方米，年均增长速度为9%；房地产开发投资分别为3660、4899、5353、6519亿元，年均增长速度为22%； 房地产税收收入分别为716、872、1273、1486亿元，年均增长速度为26%，4年从716亿元增长到1486亿元，正好增长一倍；房地产贷款余额年均增长速度为13%，4年从1万亿增长到了2万亿元，也正好增长一倍。但随着而来就是房地产市场调控的风向又发生了逆转，从鼓励变成了抑制。
2010年，国务院又出台了两份房地产市场调控文件，分别是《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号）和《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）。其中，国发〔2010〕10号提出“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，是借鉴深圳经验首次在国务院文件中明确提出了住房限购政策。后来，住房限购政策逐步在全国推广，成为我国房地产市场调控的最重要和最关键的抓手，从遏制居民投资型、投机型住房需求方面缓解市场供不应求、价格上涨的问题。
2011年，国务院出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号），一是首次提出地方政府对房价管控目标的要求：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。二是明确了住房限购的城市范围、条件和套数。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。
2013年国五条出台。国五条，是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项调控措施。紧接着，国务院又出台了《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发 〔2013〕17号），共六条意见，前面五条是对国五条进行了进一步细化和深化，第六条又是重大创新，首次提出了加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制，具体措施包括推进房地产税制改革，完善住房金融体系和住房用地供应机制，推进住宅产业化等。
七、去库存成为主题
经过了2010-2013年的4年景气周期，商品房的需求得到极大释放，同时，伴随开发商疯狂拿地，房地产市场的供求关系在慢慢转化，逐步由供不应求转向供过于求。2014年开始，房地产市场形势发生了重大变化，一方面，商品房销售面积、销售额都大幅下跌，另一方面，商品房库存规模特别是人口流出的三四线城市库存规模不断扩大，逐渐成为影响国民经济持续健康发展的重要问题。2014年，全国商品房销售面积比2013年下降了7.6%，其中东部地区下降了13.7%，广东省下降了5.3%，出现了惠州光耀地产等地产公司破产、楼盘烂尾的问题。
逆周期的房地产政策又登场了，房地产市场的风水又一次180度逆转。2014年5月12日，中国人民银行开了一个住房金融服务专题座谈会，座谈会的主持人是当时的央行副行长日后的证监会副主席刘士余同志。五大国有银行和10家股份制银行分管副行长及相关部门负责人参加会议。会上，国有银行推选工行、股份制银行推选招行做交流发言，其余各家银行做补充发言，最后刘副行长提出对个人住房贷款要资源优先配置、利率合理定价、效率改善提高、风险防范、舆情引导与正面应对等五方面指导意见。刘行长指出，各行要在现有资源情况下，根据市场需求，优先（保证、照顾等采取各种形式）确保住房消费贷款的资源配置。住房消费贷款本身市场具有潜在的巨大需求，要充分认识在未来城市化建设进程、拉动国民经济增长三驾马车的重要地位。个人住房贷款有经济增长的稳定功能，只能加强、改善，不能改变和丝毫动摇。2014年9月30日，央行和银监会联合下发了《人民银行、银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出一是支持居民购房：首套普通自住房贷款最低首付款比例为3成，贷款利率下限为贷款基准利率7折。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。二是支持房地产企业开发贷款：支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。10月9日，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，提出将住房公积金贷款发放率提高到85%，就是现有的住房公积金大部分放出去支持居民购房，大概可以释放4000亿左右的资金。
2015年3月30日一天之内，住房金融、税收政策全部进行了放松。《中国人民银行 住房城乡建设部 中国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》提出大力支持改善性也就是第二套住房需求，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》提出降低个人住房转让的营业税：个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。同时，国土资源部 住房城乡建设部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号），一是提出优化土地供应。住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。二是优化住房供应套型结构。各地要立足市场实际需求，科学把握住房供应套型结构。对于在建商品住房项目，各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整，满足合理的自住和改善性住房需求。三是促进房地产用地结构调整。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设，促进其它产业投资。
同时，很多采取住房限购政策的城市，如佛山、珠海等取消或者调整了住房限购政策。
去库存工作逐步上升到中央层面。中央政治局12月14日召开会议，分析研究2016年经济工作，研究部署城市工作，会议强调，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行，提出了去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板为主要任务的供给侧结构性改革，房地产工作第一次正式上升到中央层面的高度。
房地产市场的风水转向，市场马上产生了积极变化。2015年，全国商品房销售面积增长扭转了2014年同比下降局面，反过来比2014年增长了6.5%，其中东部地区增长了8.5%，广东省增长了25.4%，首次突破了1亿平方米大关。2016年，全国商品房销售面积又增长了6%，广东增长了25%，商品房销售面积接近1.5亿平方米。
八、房住不炒
商品房天然具有居住和投资的双重属性，随着房价不断上涨，投资性、投机性、恐慌性购房比例逐步增大，实体经济不景气，社会资金源源不断进入房地产业，导致政府对房地产业的判断发生变化，房地产市场的风水再一次逆转。
著名的时间节点出现，2016年9月30日。9.30之后，房地产市场调控政策进入最严格的新阶段，执行住房限购政策的城市逐步扩展到京津冀、长三角、珠三角城市群各城市及其他地区的主要省会、副省级、计划单列城市。中共央政治局 12 月 9日召开会议，提出积极推进供给侧结构性改革，大力振兴实体经济培育壮新动能结构性改革，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。12 月 16 日闭幕的中央经济工作会议明确了中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住不是用来炒”定位，综合运金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建符合国情适应市场规律的基础性制度和长效机，既抑房地产泡沫又防止出现大起大落。
九、房地产市场的未来
伴随着住房制度改革、工业化带来的快速城镇化、超长期的宽松货币政策等三大红利，我国的房地产市场从1998年以来已经经历了一个近20年的大牛市，房地产价格几乎上涨了10倍，也改变了很多家庭的财富积累、社会阶层和家庭命运，抓住这轮房地产牛市机遇的，家庭资产迅速膨胀、以千万级别甚至亿元级别计算，没有抓住这轮牛市机遇的，真的是“年初没买房，一年又白忙”，家庭资产没有上升、社会阶层没有晋级甚至出现下降。但风水轮流转的真理亘古不变，顺风顺水时是“金鳞岂非池中物、一遇风云便化龙”，逆风逆水时则是“九霄龙吟惊天变，风云际会浅水游”，十年牛市过后，影响中国房地产市场的一些主要因素似乎悄然发生改变。首先是城镇化。城市化路径在发生变化，如一些传统的人口流出省份人口逐步出现回流，北京、上海两个超级城市人口在做减法，户籍壁垒不但没有松动反而逐步提高，北京要分流到雄安新区，上海的常住人口已经出现下降。城市化速度也出现了下降，主要原因是高增速经济增长时代的落幕、产业吸纳新增城市人口的空间在变小。二是全球长达10余年的货币宽松政策似乎已经走到尽头并开始转向，2017年，随着中美两个世界大国货币政策的同步转向和缩表，各大银行不断降低房地产按揭信贷资金的额度，市场利率水平不断提高、房贷折扣，房地产市场的资金继1993年之后出现了有史以来第一次真正收紧，房地产市场的“水” 逐步流出。三是房地产税已经列上立法日程。对于房地产税，媒体和社会上有很多误解。其实房地产税早已开征，1950年，国务院（政务院）颁布《全国税收实施要则》，明确规定在全国范围内征收14种税，其中包括房产税，地产税，契税，印花税和工商业税；1951年8月8日国务院（政务院）公布了《城市房地产税收暂行条例》，将1950年颁布的“房产税”和“地产税”合并为“城市房地产税”，并在全国范围内实施；1986年9月15日颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年10月1日起实行。房产税是以城镇房产为课税对象，以房产的价值或租金为计税依据。其征收范围具体包括城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，就地域而言，与土地使用税是一致的。为什么很多人不知道房产税？原因很简单，因为房产税对大部分居民的住房是免征的。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，以下房产免征房产税：国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；公园、名胜古迹、宗教寺庙自用的房产；个人所有非营业用的房产；其他由财政部、省级人民政府确定的免税房产。这次的房地产税立法可能是对原有的房产税进行改革，将范围扩大到住宅物业。虽然房地产税在法理上和操作层面存在不少瑕疵和难度，而且即使开征应该也是低覆盖、低税率，对于大部分家庭应该是免征，但如果针对住宅物业的房产税一旦开征，对于“房价永远上涨”的心理影响还是很大的。
由于全国主要城市均实行了住房限购政策，2017年全年商品房销售规模必然出现较大幅度的下降，进而对于国内生产总值的增长带来较大负面影响。根据过往市场规律，房价在上了一个新的平台后往往会出现盘整，2017年全年的房价涨幅应该有所收窄，估计全国会在低于2个点的个位数增幅甚至有所下降，大致在正负2个点以内波动。2018年以后，主要还是看中美的货币政策，如果中美的货币政策继续收紧，房价大概率会出现一定幅度的下降。至于更长时间，还是看每个城市的产业结构、经济状况和人口增长，中国的房价也会逐步向美国一样，地区、城市间会不断分化，不同城市间房价差距水平持续扩大，产业结构领先、经济活力强、人口持续流入地区的房价还会上涨，而产业落后、经济低迷、人口流出地区的房价会持续回落到10年前的水平。
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