◎文章丨龚鹏腾 江胜林
◎来自丨《房地产估价与经纪》
摘要：房地产估价比较法中有三大项因素修正，分别是交易情况、交易日期和房地产状况修正，几乎不会考虑风水因素。而风水因素对房地产价值的影响是客观存在的，海外华人圈尤其偏爱风水文化，最近国内也兴起了回归传统文化的热潮，其中包括对风水文化的学习。本文阐述了风水理论中有关“阴阳调和”、“风”、“水”、“生气”、“人”的观点，并尝试将其纳入房地产估价比较法的影响因素中，并对其进行量化。
关键词：房地产估价；阴阳；风；水；生气；人
最早对于风水的考量是从选择阴宅（墓地）开始的，后来发展到了阳宅（居民住宅）、宫殿、村落的选址理论。东晋郭璞《葬书》有云：“葬者，乘生气也。经日：气乘风则散，界水则止，古人聚之使不散，行之使有止，故谓之风水。”从该定义中我们可以看出，古人认为风水宝地一般是生气聚集的地方，并非任何一个地方都是有生气的，即使有生气的地方，也需要具备“藏风得水”的条件，“藏风”不使气散，“得水”才能融气。
以上观点基本属于“形势派”（也称“形宗”），若把人的因素考虑进来，则为“理气派”（也称“气宗”）。“形势派”偏重地理形势，主要是以龙、穴、砂、水、向，来论吉凶，“理气派”将阴阳五行、八卦、河图、洛书、星象、神煞、纳音、奇门、六壬等几乎所有五术的理论观点都纳入其立论原理，形成了十分复杂的风水学说。“形势派”和“理气派”同属于风水两大流派。
采用市场比较法时通常应当考虑三大因素：交易情况因素、房地产市场状况因素、房地产状况因素。通过对三项因素比较打分，求取可比实例的比准价格，综合后得出最终结果。比较法中主要运用替代原则和大数原则，常常忽略了风水因素对于房地产价格的影响。笔者随当前“风水文化”回归之势，择取一二略作探讨。以下将从“阴阳调和”、“风”、“水”、“生气”、“人”等五个方面来讨论风水因素对房地产价格的影响。
一、“阴阳调和”
（一）对“阴阳”的理解
古人观察到自然界中各种既对立又相互联系的现象，如天地、日月、昼夜、寒暑、男女、上下等，以哲学的思想方式，归纳出了“阴阳”的概念。《黄帝内经·素问，阴阳应象大论》写道：“阴阳者，天地之道也，万物之纲纪，变化之父母，生杀之本始，神明之府也。”
（二）“阴阳调和”在房地产估价比较法中的应用
“万物负阴而抱阳，冲气以为和。”阴阳学说认为：阳根于阴，阴根于阳，孤阴不生，独阳不长。任何一方如果失掉对另一方的依存，就没有阴阳可言。适当的阴阳搭配，可以达到阴阳调和的效果。
1.房屋朝向
我国位于北半球，太阳光照射在物体南面，物体北面往往照不到太阳，因此山南水北为“阳”，山北水南为“阴”。人们一般会把房门、窗户朝南，这样可以有“阳”气，而北面是太阳照不到的地方，寒风主要从西面、西北面、北面、东北面吹来。古人非常希望西面、西北面、北面、东北面有一座高山（玄武砂）把寒风挡住，再加上两边护山（青龙砂、白虎砂），形成一个半包围的结构，前方有曲水缓流，有案山、朝山（朱雀砂）造景。因此，“依山傍水”，“座北朝南”是人居环境中的重要原则。比较法把房屋的朝向做为一个重要的区位修正因素，是很有道理的，如果再加入阻挡寒风的半包围结构和前方的水体、山景等因素，则更能体现房地产的真实价值。当然，现代城市更多地是以高大建筑物为“山”，以车水马龙的道路为“水”。
2.城市规划
城市规划中，住宅区、服务区和工业区之间的合理搭配，就是“阴阳调和”的表现。工业区具有污染性，一般设置在城市的郊区和边缘地带，住宅区和服务区则设置在城市的中央。工业区属于“阳”，住宅区、服务区属于“阴”，“阴阳调和”即为合理的位置分布，能使城市污染降到最低。在房地产估价比较法中，讨论区位因素时也提及了周边污染对房地产价格的下行影响，从风水角度看，这是“阴阳失调”的表现。另外，住宅区和服务区之间也存在“阴阳调和”的要求，一定人口数量的住宅区需要配备相应规模的服务设施，如菜市场、超市、银行、医院、邮局、学校、电影院、餐馆、家政、公交、地铁等，否则居住人群无法正常生活。住宅区是“阳”，服务区是“阴”，“阴阳调和”可使该区域人气旺盛。相反，服务设施过少会导致居住人群无法消费，带来生活的不便，服务设施过多又会供过于求，无法形成人气。
采用房地产估价比较法时，若某宗可比实例具备完善的公共配套和商业服务设施，则可以打出高分。但欠妥之处在于，未考虑住宅区的入住率。如果入住率不高，人气不旺，则会浪费公共资源，造成价格下行。所以，应将服务区设置和入住率结合考虑。
3.小区建设
小区中的建筑物、构筑物为硬质元素，可以归入“阳”；绿化植物、水体、土壤为软质元素，可以归入“阴”。硬质元素与软质元素的合理搭配，可使得小区建设达到“阴阳调和”的效果。
开发商为了追求高额利润，可能会向规划部门申请提高容积率，这就增加了小区中硬质元素的比例，导致阳盛阴衰，居住人群会感觉单调乏味。容积率、建筑覆盖率低，绿化率高，是可比实例的加分因素，但并非容积率、建筑覆盖率越低，绿化率越高，就越好。当软质元素太多，硬质元素太少时，阴盛阳衰，致使人身上的“气”容易消散。《黄帝宅经》中说：“宅有五虚令人贫耗，五实令人富贵。宅大人少，一虚；宅门大，内小，二虚；墙院不完，三虚；井灶不处，四虚；宅地多，屋少，庭院广，五虚；宅小，人多，一实；宅大，门小，二实；墙院完全，三实；宅小，六畜多，四实；宅水沟东南流，五实。”估价师在考察实地时务必要将这一点考虑在内。
4.户型设计
优秀的户型设计需要做到公私分开、动静分开、干湿分开、家务流、家人流和访客流，三流互不干扰，并且具备良好的采光和通风条件等。公私、动静、干湿、主次都是一阴一阳的搭配。公为阳，私为阴；动为阳，静为阴；干为阳，湿为阴；主为阳，次为阴。“阴阳调和”的户型设计才是完美的，房地产阶格会上行。如果房间开门方向不对，则无私密性可言，生活在这里的人总是处于一种高度紧张的状态；如果厨房与餐厅相隔太远，会造成家务流、家人流和访客流的冲突；如果卧室不分主次，家长的地位龙无法突显，会破坏家庭长幼伦理关系。以上均为导致房地产价格下行的因素，也是阴阳不调的结果。
二、“风”
在风水学中，风可以送气，也可以散气。和风、暖风会送气，狂风、阴风、寒风、冷风会散气。好的人居环境，需要凝聚人气，狂风、阴风、寒风、冷风吹过的地方，是不会有人驻足的。所以，在有和风、暖风的地方，房地产价值当然更高。“风”的因素在房地产估价比较法中并未被考虑在内，笔者在此特别加以补充。
《黄帝内经》中有“九宫八风”的说法。从图1可以看出，西面应有山挡住“刚风”，西北面应有山挡住“折风”，北面应有山挡住“大刚风”，东北应有山挡住“凶风”。理想的住宅设计应当在这四面形成一个半包围的结构。城市中没有山，但高大的建筑可被看作是“山”，所以最好能在小区的北面、西北面、东北面、西面设计高大的写字楼，使较低的住宅楼免受“刚风”、“折风”、“大刚风”、“凶风”的寒烈，迎接“婴儿风”、“弱风”、“大弱风”、“谋风”的和煦。
位于小区西面、西北面、北面、东北面的住宅价格，不会比东南面、东面、西南面、南面的价格高。
三、“水”
（一）对“水”的理解
“天下莫柔弱於水。而攻坚强者，莫之能胜。”水是判断有无生气的一种物质，生气沿着山体（龙脉）前进，一直到有水处才会停下来，并且融入水中，有时还会看见水中冒泡的现象。古人认为水是山的血脉，凡寻龙至山环水聚，两水交汇之处，水交则龙止。所以才有“未看山，先看水，有山无水休寻地”的说法。
（二）“水”在房地产估价比较法中的应用
1.曲水流觞，诗情画意
我们要利用“水”柔弱的一面，避开它野蛮的一面。因此，在小区水系的设计中，通常让“水”的流速不快不慢，“水”的路径弯弯曲曲，就像当年东晋名士王羲之在会稽山上与文友们“曲水流觞”，充满诗情画意。如果小区有这样的水系，当然是非常好的，这符合中国人的传统观念。
2.吉地不可无水
水能聚气养人，调节人的情绪。心情不好时，可以在水边漫步，调节心境。
3.避开“水”的危害
河流弯曲成弓形的内侧之处，其基地为水流三面环绕。这种形势称为“金城环抱”，又叫“冠带水”、“眠弓水”，是水形中的大吉形势。房屋若在河流弯曲成弓形的外侧，容易被河水慢慢掏空地基，会有倒塌的危险。很多房屋的设计，或是城市的选址都遵循“金城环抱”的形式。
四、“生气”
中国古人在房屋选址时非常重视“生气”。何为“生气”呢？郭璞在《葬书》解释道：“夫阴阳之气噫为风，升为云，斗为雷，降为雨，行乎地中而为生气。”“生气”是阴阳二气轮回周期的一个坏节，只聚集在那些符合风水要求的地方。古人有很多方法寻找有“生气”之所，比如夜间在土地上挖出一个正方体的小坑，然后将挖出的土壤松匀再回填入坑并抹平，第二天清晨看一看松土是下陷还是突起，如果下陷，说明此地无“生气”，如果突起，说明此地有“生气”。
当然仅看“生气”是不够的，为了不让“生气”被吹散，还应当用一个“罐子”般的东西把它围起来。这就是小区建筑群所形成的围合结构。如果能够把握住“生气”与小区规划的关系，估价会准确、更客观。
五、“人”
风水流派中的“理气派”专门研究人与宅地的关系。同一块土地或同一宗房地产，对不同的使用者，会有不同的吉凶效应。“理气派”得出的一些结论与“形势派”是相反的。如果考虑“理气派”的观点，则会在估价时出现因人而异的情况，这对于其中一方当事人是合理的，对另一方就未必合理。因此不提倡把“理气派”的观点运用于房地产估价比较法中。
结语：考虑风水因素时应当以标准房地产为参照物，将估价对象与之相比较，逐项打分。各分项包括“阴阳调和”、“风”、“水”、“生气”等方面，还可以进行细分，根据其对人的影响程度来确定权重。
表1是笔者根据本文所提及的风水因素制作的评分工具表格。其中的权重数量仅供参考，房地产估价师可根据不同风水因素的重要程度再做调整。
文章转载自微信公众号：评估师资讯