央行忠告置业者 房价不会永远升

加拿大中央银行（Bank of Canada）警告，多伦多与温哥华房价快速上涨的情况，不太可能持续，特别提醒置业人士房价不会无止境地上升，又指当前房价升幅已经超出经济基础。

根据加拿大广播公司（CBC）新闻报道，央行行长朴洛兹（Stephen Poloz）公布金融系统评估报告时说：「房市供应长远会更有弹性，基本需求也不太可能会支撑房价继续快速上升。 」

朴洛兹同时警告，考虑置业的民众及及放贷机构，不应该认为当前房价的升幅可以持续到将来：「如果价格因为民众预期上升而上升，这样根本就不可持续，这种期望长远也不会实现，而且提升房市的风险。你必须知道，房价在这种情况下，真的有下跌的可能性。」

多市5月房价升15%

朴洛兹强调，央行只是说房价有机会下跌，「但我们并不是预测任何走势」。央行数据显示，温哥华5月房价按年升30%，去年12月的升幅为15%；多伦多5月房价按年升15%，半年前升幅为10%。

央行另外又提到，地区房市发展愈趋不平衡，而且家庭负债继续增加，令经济变得更脆弱。虽然加拿大经济陷入衰退的可能性低，但在去年12月评估过后，经济问题正逐步恶化，风险持续愈长时间，构成的负面影响便会愈大：「这不是突然而来的问题，日积月累的结果。」

经济合作与发展组织（OECD）本月初也曾为本国房市敲起警报，要求渥京政府推出新措施，减少多市和温市房价飙升和家庭负债上升的问题。

术数大师看好房市

术数大师伍子明昨日指出，排除全球所有政治和经济因素的影响，纯粹以风水术数来看加拿大房地产业，未来前景是一片光明的。

伍子明指出，有五个因素令加国地产业造好。首先，全球地运于今年至未来几年都是在全球北面的地方，而加拿大各大城市都落在北半球的北部，占尽地运，所以房地产市场会一片好景。

再者，加拿大是全世界淡水最多的地方，在风水学上，有水的地方就有财，房地产价格是因为有水而能聚财，换言之是水能令加拿大房地产业价格稳定上扬。

第三是加境内没有沙漠，沙漠在风水上是散财，不稳定及充满煞气和变数，所以大家见到中东的沙漠国家，政局十分不稳定，国民亦十分暴戾和有杀气，故在加置业其风险是十分低，有助房地产市场价格上涨。

第四是加拿大是阴阳平衡之地，故天气是四季分明，山水相隔不绝之地，阴阳调和是有助境内百业畅顺，当然包括房地产市场。第五是加拿大没天灾人祸，虽他今年亦预测加拿大西面可能有地震，但只是可能发生在太平洋上，影响范围十分少，并不会影响全个加拿大。

地产界预期美大选 进一步推高加房价

央行警告快速增长的房屋市场如多伦多及温哥华或不可能不停升。运亨地产黎宇昌称，坊间很多人对加拿大及安省和大多伦多区及邻近地区楼价会不会一直上涨存疑，但他们是以本地人眼光、生活指数来评估楼价走势，这与造成楼价上涨真实原因有异。

运亨地产黎宇昌

黎宇昌称，大家要将眼光放远一点，全球各大城市，特别是中国、香港、伦敦和纽约等房价，与加拿大各大城市的房地产价格相比较，加国房价是远远处于低位。造成加拿大各大城市这十多年不断上升，原因并非加拿大本土人士将楼价推高，而是全球房地产业齐出手推高了加拿大楼价。

黎宇昌承认，加拿大一般中产阶级要买间独立屋居住是遥不可及，即使工作30年的收入，亦不能买到一间独立屋，故加拿大很多市政府都在鼓励地产发展商兴建多一些大厦，供应给一些转买公寓单位居住的普罗大众。

居住状况或变两极化

他料加拿大各大城市的独立屋及镇屋楼价仍会继续火红，因为有些未来因素可能会更进一步推高加拿大楼价，一是美国总统大选结果，若共和党特朗普当选，他的经济政策可能造成美元汇率进一步强劲，在美元与加元兑换率高企之下，形成加拿大的房地产价格更低于市值，美国投资者可以轻易在加拿大扫货。

另外，特朗普是代表极端白人主义在美国再度抬头，美国内的族裔移民，为求自保，就算不移民尊重多元文化的加拿大，亦会将其财产转移到政通人和的加拿大作为避风港，而这些热钱最安全及增长最快就是投资在房地产上，这样又会造成加拿大房地产价格上涨。

另一方面，近期温哥华可能发生地震的传言不断，加上目前多伦多市的房地产价格是温哥华市4至5年前的价格，不少温哥华居民考虑卖去其现时的房屋，搬到多伦多居住，这既可让全家都感安全，又可赚到房地产的差价。

黎宇昌推测，加拿大各大城市居住状况是会变成两极化，将来能居住在独立屋及镇屋的市民一定是大富大贵，而一般市民及中产阶级只能住在大厦内的公寓单位。

72%加国「准业主」视房产为优质投资

据加拿大按揭专业协会发表春季调查报告显示，受访的40岁以下仍未置业的年轻人，虽然对购房采取观望态度，但预期将来成为准买家，达成自置物业的理想目标。

有调查发现，大部分准买家认为加拿大房地产属于优质长期投资，并且视按揭为良好的负债。

该报告按准买家的时间表，把他们分为3个类别。其一是长远买家，计画在5年后置业，他们可能较少留意楼市情况，对购买及申请按揭过程认识不多。中期买家打算1至5年内自置居所，以及短期买家于明年购买楼房。

大部分的准买家认为加拿大房地产属于优质长期投资，有72%人士视按揭为良好的负债。受访者表示在购房前，会考虑是否有其他债务在身。报告指新一代年轻人负担的学生贷款，比上一代为重，他们既想储备首期款项，或等待人生重要的里程碑如升职或结婚。上述因素加上置业成本上涨，促使准买家延迟5年后购房。

该协会总裁泰利称，调查反映这群新世代对置业兴趣甚浓，但要等到财政稳健才会进行，持谨慎态度为将来储蓄，所以在未来数年，预期有众多首次置业者确定需要购买居所。

80%准买家冀购低层房屋

受访者平均家庭收入为75,000元，以及平均积蓄27,000元。当中61%预计支付少于房价20%的首期，而且较多是期望自力应付，73%说依赖个人的积蓄，只有36%靠家人代付或借款。

除去房价上升的因素，有80%准买家希望首个物业为低层房屋，18%人士想购买共管柏文大厦单位。其中59%受访者说寻找独立房屋，13%买镇屋，8%选半独立屋。在安省及加西的准买家次选共管柏文大厦单位，分别是19%及21%，相对大西洋省份是10%。

该会首席分析师邓宁指出，经济状况与楼市互相连结，未来楼市销售受经济因素影响，包括工作是否稳定、按揭利率，以及申请按揭的规例等，并按个人情况而作出购买决定。

整体来说，这群准买家仍然会进入楼市，有93%人士申请按揭。有30%并不确定选用那类按揭，30%计画组合按揭。计画明年置业者，有32%选定息，33%选组合按揭，预期中位利率为3%。接近三分之二的短期买家预计25年还款期，有71%预计少于25年偿还按揭。

会计师忧置业负债减消费

特许专业会计师黎宏俊指出，该报告显示楼房销售与经济息息相关，但不能单靠楼市独力支撑。由于楼价升幅促使人们把大量资金投放在房屋债务上，没有余钱消费，影响投资环境及就业机会，其中的代价是年轻一代延迟置业梦想。

有专家认为不少人将大量资金投放在房屋债务上，没有余钱消费，影响投资环境。

黎宏俊表示，新世代的人士在就业方面的挑战较上一代严峻，他们有不少只能从事兼职工作，不如婴儿潮父母毕业时可以有多份工作选择。他指出未来三年面对不少挑战，包括楼价上涨、千禧世代有不少负担沉重的学生贷款，及目前经济气候低迷，失业率由去年6.8%，上调至今年4月的7.1%，因5月亚省的山林大火，有机会增至7.2%，而美国的经济在5月份并不强劲，加元回弹，减慢出口业发展。

「无烟工业推动增长」

黎宏俊称，当人们负担高昂的房屋债务，便会减少其他非房屋的消费项目，削弱经济发展。在缺少投资下，自然减少职位及政府的库房收入，这种连锁反应不容忽视，因为过度的房债会带来负面影响。

特许专业会计师黎宏俊

他认为，解决经济问题的长远政策之一是，有待联邦政府宣布基建项目，增加就业机会以刺激消费。

目前，制造业工作职位数目下调，不少迁往墨西哥或其他低薪的国家。通用汽车本周公布新增1,000份研究及发展的职位，这是利好消息，不仅推动汽车业，也是正确方向，以创新方法增加生产来创造就业机会。

另外，本国需要扩展旅游业，这种被称为无烟工业有助推动经济增长，例如近期在京士顿的监狱已成为旅游景点，与三藩市的游览热点Alcartaz相近。而多伦多慎重考虑主办世博会，联系商界领袖赞助活动较获三级政府资助更为实际。

经纪教先「上车」后「转车」

地产经纪黄志豪（下图）认为，有意置业的年轻人如等到储备足够的首期才购房，未必能够追上房价升幅。他们视乎经济能力范围内选购可负担的楼房，或与亲友合资，先行上车再看准时机「转车」，才算上策。

地产经纪黄志豪

黄志豪指出，虽然政府想实施措施令楼市降温，但目前未见可行方案，也难以阻止海外投资者入市，预期未来数年楼市仍然畅旺。单看近期的房市状况，例如位于Major Mackenzie夹Kennedy新楼盘，单车房镇屋由90多万元起，上周通过经纪进行内部认购，仍吸引不少买家。

近年多情侣合资购房

黄志豪又举例，约一个月前在Milton推出独立屋新楼盘，售价50万元起，竟然是排队选购，这是出乎发展商意料，没想到这原是工业区，距离多市约40分钟车程，依然受买家追棒。

黄志豪表示，现时的薪金涨幅是赶不上楼价升幅，依靠个人储蓄更难达成置业目标。以个人经济能力为基础，如未能买独立屋，便要次选镇屋甚至是共管柏文单位，所以要首先上车，然后以屋换屋的方式转车，比放在银行按年收息的增长更快，因此近年多了一些是男女朋友，或数位朋友合资购房，有些买家不介意选在大多伦多地区以外如史托维尔或纽马克等地区居住，最重要是能够及时上车。

业主陷卖与不卖两难

按黎宇昌分析，不单无壳蜗牛为买楼上车而头痛，拥有独立屋或镇屋的业主亦正处于卖或不卖的两难局面。

黎宇昌称，现有业主若将房产卖出后，几个月后可能发现卖出的物业又升值很多。如果见到邻近物业价格疯狂上涨，自己不卖套现，又担心未来几个月地产价格急剧下滑，眼白白见钱赚不到。这亦是为什么加拿大房地产价格因供不应求而不断上涨的原因。

黎宇昌更举例说，目前房地产业卖家及买家是如何难作出决定，而进一步令到市内抢「柯化」（Offer）的情况不绝。他昨天早上看到一间平房独立屋的楼盘，业主叫价120万元，一直没有人提交「柯化」，于是他向业主表示，他有一个顾客愿意以130万元购买，但业主表示要考虑一下，4小时后业主来电表示，已经另外有3张其他经纪给他的购买意向书，所以请黎宇昌晚上到物业处一齐抢购买房地产意向书。黎宇昌笑言，大多地区的房地产现时就是这么炽热。