【成品人居】 专注成品房项目市场研究分析
郑州地邪！
这句话在老郑州、新郑州人心目中似乎都已达成共识。
在这片天天挖沟的大地上，衍生无数神秘的传说，
很多人认为之所以地邪，源自独特的风水格局。
今天就来聊一聊横更20年间郑州地产圈的三个风水煞局。
帝湖片区本是一片城中有水的风水宝地。
但在开发商郑州布瑞克房地产的花样操作之下，建楼越来越靠近河道，最后干脆直接在河道上建起了楼。完全打破了原有风水格局。
开门见河非吉地。
按照风水学，河水属阴、流动之物。住宅则属阳。如果大门正冲河水，会将家里的财运、福气带走，是不吉之地。
门前有一条大河或者排水沟经过，即使在排水沟上加盖子也无法排除不良因素。因为河流或者排水沟容易造成环境不洁，加上湿气也较重，容易影响健康。古典风水理论认为，这样的房子还容易造成财运流失，属于大凶。
结果可想而知。
2008年2月25日14时，郑州西南郊，随着两声巨大的爆破声，帝湖花园东王府两栋在建高楼轰然坍塌——因占压河道，无证非法施工，郑州市政府决定对这两栋严重违法建筑爆破拆除。一场持续大半年、围绕违法建筑的执法与对抗执法事件，终以政府出人意料的强硬执法结束。作为地方政府强力遏制违法违章建筑的典型，这一颇具震撼性的场景出现在了第二天的央视新闻联播中。
伴随爆炸声而去的，除了建楼投入的资金，还有曾经在郑州地产圈的风云人物卢总和他的彪悍传说。
— 2 —
东风小渠湾湾，在这里画了一个弧形的圈，又急又陡，成了一个巨大的“反弓煞”。
加之高楼林立，无法破解这股煞气。
住宅、办公、商铺、公寓，一个个都成为了销金窟。
思达、恒大、万达，先后在这里折戟，要么项目死掉（思达），要么工程纠纷（恒大名都），要么商业凋零（万达金街）。
但这还不是全部……擅自将绿地改为公园的华润乐缤纷数码城在相关负责人落马之后已经沉寂多时，百脑汇从开业至今营业状况都是门可罗雀，商铺们也开始扯条幅要求降租，接近倒闭的境界，藏身百脑汇之后的SMART的商业公寓也深陷泥潭。
本是金水区最优质的黄金位置，却始终乱糟糟的未达预期的高度。区域价值已经全面沦陷！
唯一算得上幸运的是，正弘。
可能名字里带个“红”，红红的运势多少拯救了这个风水不良片区。
无论是接盘思达蓝堡湾后期的完整开发交付，亦或正弘城的郑州标杆商业运营，总体平稳，着实难得。
— 3 —
心比天高，命比纸薄。
这大概是对杨金片区最好的诠释。
“往北3公里，房价省两万。”我靠北龙湖，这个口号听起来十分诱人，但片区项目销售结果却始终未达预期，片区一直不温不火。
这个“优质”片区，账面实力满分，却始终未成气候。致使很多人都看不透。我们今天来讲讲可能的为什么。
先来科普下，标准的杨金片区：
中州大道以西，东三环以东，连霍高速以北，沿着杨金路两侧区域。
如图：
因此保利海德公园、瀚海尔湾、泰禾东府大院、鸿园等这些项目严格意义上其实都不算杨金片区。
杨金片区最早的规划是金水科教园区。早在2011年，金水科教园就已启动，2013年下半年的时候金水科教园区的整体规划被推翻重来，在2015年金水科教园区又被挂上了“郑东北部区域”的名号，再次调整。
总之，金水科教园区在过去几年定位模糊，瞎折腾了几年没有好结果。
最后弄出了一堆挂羊头，卖狗肉的产业“毒瘤”——前期是产业园，后期陆续改成了没有居住产权的住宅。
至于住宅，早期杨金片区东方富田、东方国际城等不靠谱小开发商上拿了千亩的地块，鱼龙混杂，疯狂内购，如此大面积内购房，现在不少还是一个坑，过去数年间这里不是一个市场化的区域。
后期虽然碧桂园、康桥、美盛、福晟等大开发商陆续介入，但受制于前期成本，售价居高不下，开发进度、销售结果一直不太理想。
产业失败，住宅不景气。很多人看不透，我们今天来扒一扒为什么。
杨金片区，从风水学上讲有两样最重要的因素。
1、马头岗机场；
2、连霍高速。
两个元素都是制造噪音的大户，风水上称为“煞”气。如图：
一副天生的“双煞守门”局。
让在这片区的项目，举步维艰。想要发展，必须要面临三道坎：
与天斗，机场限制的各种因素；
与地斗，规划的各项复杂和变化指标；
与人斗，村长和村民的各项需求；
还没拿地，就得掉一层皮。更别提后续的各种沟坎。直接结果是导致大开发商望而却步。这也是片区长期发展缓慢，小开发商遍地的重要原因。
回顾一下在这里起步的项目遭遇,似乎印证了这一切：
「东方国际的周庄」已经与蓝城合作，项目暂定名称蓝城凤栖梧桐，停滞多年，进度缓慢；
「东方万林的马林」停滞多年，进度缓慢；
「伟业的新庄」现在的伟业龙湖上城的8年“抗战”，各项手续推进缓慢；
奥园御湖湾地块，喊了不知道多少年，依旧没有证件齐全；
康桥、美盛、福晟等产品着实不错，但营销一直未达预期，某些项目在去年更是爆出降价30%的内购房。
更有号称史诗级巨坑的美商龙湖1号，从2013年内购至今，各种坑，各种拖，说是2019的交房至今杳无音信，成为了无数看走眼投资者的销金窟。
产业失败，住宅艰难。冥冥之中，自有天意。
杨金区域，作为2018-2019郑州网红区域，热度的来源就是因为与北龙湖一路之隔。所有的项目从案名到销售说辞，极力在往北龙湖靠拢。
杨金片区的许多置业顾问很喜欢说此处是龙脊的位置。
第一，不是有个龙湖，这里风水就是“龙”局了。
第二，就算是龙，龙脊在这两个煞神的斧头下，脊椎早被斩断，尸骨无存。
每次去杨金调研，听到某些置业顾问满嘴跑火车，今天马头岗机场要“搬”，明天连霍高速要“北移”，信誓旦旦，颇具腔调。着实可笑。
懂点规划的心里都明白，军用机场作为国家战略部署，别说郑州市，就连河南省都决定不了。
在时局日益复杂的2020，机场的价值和飞行频率，肯定越来多，越来越重要。
（杨金实拍，每天数百架次的战斗机起飞，
“双煞守门”局能否可破？当然可以。
最简单的就是“以气破煞”：
如果杨金片区规划成一个市场片区，绝对可行，并且红火。（新科技市场是由于电脑属于夕阳产业，注定衰败，所以不行）。
比如类似华南城之类的建材大市场，绝对红火。
试想一下，如果你是个安静社区的居民，你听到巨大的噪音绝对烦躁。
但如果在人气满满，人流涌动嘈杂的市场，听到一些噪音，往往忽略不急，并且噪音往往能带动市场中参与人员的亢奋，促进成交。
这便是“以气破煞”。
所以杨金片区假设产业市场规划方为上策。可惜，未能如愿。
更令人心痛的是，与之相邻的北龙湖片区，被自贸区无情的把为数不多的稀缺住宅用地全部规划为“中原科技城”产业片区。
杨金片区明明最适合规划为产业用地，却成了住宅；
北龙湖片区明明最适宜居住用地，却划成了产业。
在地邪的郑州，一切就是这么魔幻和无奈。
听说过有种说法，香港至今有70%的住宅用地一直未能开发，不光是被大地产资本集团垄断，更多的是香港人信风水，一直在尝试规划透彻了，再动工。以期给子孙后世留下一个更好的格局运势。
试想50年后的郑州，我们的子孙又能留下什么。
风水学在很多人看来是玄乎的迷信说，其实它更是中国的一种传统文化。其背后透漏的是中国千百年来天人合一、敬畏自然的朴素哲学观。
既来之，则安之。
若身处局外，吃瓜便可；若身处局中，努力便可。
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文章转载自微信公众号：成品人居